专家称我国空置房6800万套 房价将回落难崩盘 (转载)
专家称我国空置房6800万套 房价将回落难崩盘
宏观经济第一财经日报[微博] 向松祚2013-09-23 01:54
[导读] 如果允许集体所有制土地私有化和自由转让，特别是如果允许所谓“小产权房”能够直接公开上市交易，我国商品住房供应量将立刻增加至少30%，整体价格将面临巨大下降压力。
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近年来，我国房地产价格高歌猛进，持续飙升，引发市场人士和社会公众普遍高度关注。中国房地产市场是否存在严重资产价格泡沫？如果是，那么房地产泡沫破灭是否会触发系统性金融危机？的确是值得深入研究的重要课题。
本文不打算深入剖析房地产市场，仅仅给出几个基本判断。
其一、从房价收入比、租金收益率、房价增速与家庭可支配收入增速之比、房价增速与GDP增速之比等多个国际公认指标来衡量，我国部分城市房地产市场已经出现比较严重的资产价格泡沫。
其二、整体来看，我国城镇商品住房和商业写字楼总供给量逐渐趋于饱和，部分城市已经出现严重供给过剩（所谓“鬼城”现象即属此类）。有机构统计数据表明，全国空置住房达到6800万套，总面积近60亿平方米。据不完全估计，我国城镇商品住房存量已经超过240亿平方米，每年竣工商品房面积仍然高达15亿平方米，五年之后，我国城镇商品住房总存量将超过320亿平方米。即使考虑2025年之后超过10亿人成为完全城镇居民，人均居住面积则已经超过30平方米。
其三、考虑人口结构迅速变化（独生子女逐渐成为社会主流人口和人口总体逐渐老龄化），住房刚性需求增速将快速下降。
其四、实施新城镇化战略必然意味着我国土地制度和户籍制度的重大调整。如果允许集体所有制土地私有化和自由转让，特别是如果允许所谓“小产权房”能够直接公开上市交易，我国商品住房供应量将立刻增加至少30%，整体价格将面临巨大下降压力。
支持城镇商品住房价格持续上涨的主要力量有：
其一、城镇化过程人口迁移所创造的刚性住房需求；其二、城镇居民改善性住房需求；其三、老旧住房的改造和重建。
综合考虑上述多种因素，我们认为，房地产市场价格（商品房和写字楼）不可能长期持续上涨。预计两年内房地产价格整体见顶回落，部分城市将出现房地产价格大幅度急剧下降，资产价格泡沫破灭所诱发的金融风险不容低估。
然而，尽管如此，从商业银行体系整体来看，笔者仍然认为房地产贷款风险总体可控。基本原因有四：一是我国银行体系房地产贷款资产占比相对较低，占商业银行全部贷款比重不到10%。即使考虑全部所谓“涉房”贷款，所占比重亦较低，没有一些机构所夸张的那么大。二是我国房地产金融衍生产品极少，占房地产贷款总额比例不到5%，且风险特征简单透明。三是房地产贷款里，几乎全部个人住房按揭贷款的“贷款房价比”低于80%，平均“偿债收入比”为33%。开发贷款平均抵押品比例达到189%。截至2013年二季度，包括农村信用机构在内的银行业金融机构房地产贷款的不良率低于2%，不少地区继续呈下降态势。四是我国住房市场刚性需求还会持续增长一段时间，有望保证房地产市场不会出现某些机构所预言的“崩溃或崩盘”。
（作者为中国人民大学国际货币研究所副所长、农业银行首席经济学家）
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