不清算十年“二次房改“，中国房市就永无宁日(转载)

里袁发

　　不清算十年“二次房改” 中国房市就永无 宁日
　　尽管按照今年诺贝尔经济学奖获得者、泡沫预 言家罗伯特.席勒的理论来看，中国的房地产泡沫早 已“漫过了世界之巅”，但这依然遏制不住大中城市房 价不可理喻的暴涨。 国家统计局因“难言之隐”违规拖了几天后，最终 还是不得不把“9月份70个大中城市住宅销售价格变 动情况”挂在了其网站上。结果正如所料，与去年同 期相比，全国房地产市场的“涨势之大”已到了常人难 以想象的地步：不仅70个大中城市新建商品住宅价 格上涨的有69个，而且同比涨幅已连续第八个月扩 大；尤其是房价最高的京沪广深这些一线城市，涨 幅都超过了20%以上，购房者推迟一年买房所需多 付出的四五十万元，已赶上世界上不少其他人均收 入类似地区国民买同样住房的支出。现行的住房和 房地产政策，再一次把高房价又推向了一个新的极 致。高房价不仅对国民的财富造成了空前的洗劫， 而且也成为社会稳定、执政之基的甚至是企业经营 生存的最大威胁。 为什么收入偏低的中国城市普通居民，他们买 房的支出竟然比世界上国民收入高得多的发达国家 还要多？为什么中国的房地产调控，十年来基本都 是屡调屡空，房价越调越高？ 中国房市的尖锐社会矛盾，促使人们去思考高 房价背后的“顶层设计”和住房制度问题。民怨的万丈 沸腾和执政之基的维稳诉求，也催化人们从根本上 去寻找化解中国住房和房市重大社会矛盾的新的治 国理政之道。 众所周知，中国的房地产市场是制度和政策决 定市场，决定房价，同样更决定城镇居民的住房水 平的好坏。有什么样的政策导向，就有什么样的房 地产市场，就有什么样的房价水平，就会出现什么 样的住房问题和居住矛盾。 那么，究竟是什么样的“房改顶层设计”，把今天 中国城镇的住房和房地产问题，推到了如今这样 的“极致地步”？ 很多人都会以为，现在的房地产市场和高房价 问题，是当年朱镕基总理推行的“九八房改”的“历史 产物”。似乎现在房地产市场出现的诸多问题，也应 归之于朱镕基的“九八房改”。如果真的这样认为，那 就大错特错了。 现在，到了揭开和还原中国房地产市场历史真 相的时刻了。 一、十年二次房改，洗劫了13.5多万亿元的国 民财富
　　一般人并不知道，造成当今中国房市“民怨沸 腾”万象的，绝不是当初的九八房改，而是来源于十 年前的国务院高层，在事关数亿中国城镇居民居住 权利和住房福利的“大政方针”上，对住房政策和房地 产市场在“顶层设计”上所做的180度大拐弯。 2003年8月月底，也就是在新一届政府刚刚上任 5个月不到的短短时间内，新华社就全文播发了《国 务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 （国发〔2003〕18号，简称18号文件）。这个“国 字号”红头文件的“最大的亮点”，就是突出强调“调整 住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通 商品住房”。这句话看起来平淡无奇，但却是“字字千 金”。它意味着在国务院的红头文件，第一次把经济 适用房由普通城市居民均可享有的“住房福利”，突然 改变定性为“经济适用住房是具有保障性质的政策性 商品住房”，并还特别具体要求各地“确定经济适用住 房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围”。 这份“通知”的核心，就是它正式向全国人民宣告：九 八房改时承诺的普通市民都享有的购买经济适用住 房的权利，从此画上句号。 十年前国务院新一届政府推出的这项“通知”，使 九八房改允诺的85%以上城市居民可以买经济适用 房的权利，一夜之间荡然无存；经济适用房，从此 由普通市民的“最大福利”，一下子变成了城市“低收 入者”的“专利”。 正是这项中国城镇住房政策和房地产市场“顶层 设计”上的根本性改变，使中国的住房政策和房地产 市场，由此进入了由房地产商和政府官员合谋操控 的“二次房改”阶段。从此，中国的房地产市场也就此 踏上了“乱象丛生、万复不劫”的泡沫之路。 由于十年前开始的这项“顶层制度设计”，给中国 城镇居民的住房和房地产市场带来了前所未有的“十 年浩劫”，使得当初合谋推出该住房制度和政策的相 关官员和开发商对此“丰功伟绩”都不愿再提。但“二 次房改”的历史及其推行十年来所造成的恶果，是任 何人想抹杀也抹杀不了的。 之所以把取消普通市民购买经济适用房权利的 18号文件，作为房地产利益关联集团推出的“二次房 改”的根本性标志，是因为这项“根本性的政策改 变”，无论是对市民个人，还是对整个房地产市场， 都带来了“翻天覆地”的变化。 对市民来说，是否拥有购买经济适用住房权 利，其中的差别究竟有多大，举两个实例，大家就 会有更强烈的切身感受了。 据报道，近几年原铁道部在系统内大搞“保障房 大跃进”，其隐形福利之大，甚至超过一些普通职工 的一辈子工资。如武汉某铁路职工当年以每平方米 2500元的“保障房价格”购得了一套138平米的住宅， 后来的二手房价“已经超过7500元”，这套房一下子 就给他带来了69万元的巨额福利，比普通职工十几 年的工资性收入还要高。而在上海、北京等高房价 地区，铁道部“保障性住房”价格和市场上的类似商品 住房价格，相差在万元甚至几万元以上。一套120平 米的住房，价差就可在150万元以上，这比退休的普 通职工一辈子的收入还要高出一倍上下。 不过，比起京城中央机关的保障性“经适房”，铁 道部系统职工的经适房福利，就像是“小巫见大巫”。 早在前两年就有媒体报道，位于北京朝阳区某10号 院的一栋“气势夺人”的楼院，估值高达每平米4万元 左右。但网传并经媒体调查确认的《2011年××部公 务员最牛分房方案》中，“仅以6900元/平米的内部 价分配给了该部门的公务员”。若以每套房120平方 米的“处级待遇”计算，这样一套“经适房”所带来的隐 形福利，就高达390多万元以上。据报道，在北 京“特殊经适房”不在少数。有开发商的代言人就公开 声称：北京“每年土地供应总量中的约40%以上，都 被中央机关、部委、部队大院直接划走，这在地产 圈已是公开的秘密。” 这里，我们暂且不论“官员阶层的特殊利益”。单 纯就拥有经济适用房的权利而言，事实证明：谁要 是被剥夺了购买经济适用房权利，就意味着谁在住 房福利上，少则失去或者要多付出几十万元，多则 损失高达数百万元。即使对公务员这样收入稳定的 较高薪水的人群来说，这数百万元的巨资也相当于 他们一辈子工资性收入的数倍。而对一般的工薪阶 层来说，有没有经济适用房购买权利，更是关系到 其一辈子最大的财富得与失。无论是收入倍增计划 还是其他任何高额的福利，国家和政府没有任何东 西，能像经济适用房的购买权利那样，决定百姓的 穷与富。 我们不妨用官方自己的统计数据，来说明取消 普通市民的经济适用房，究竟国民财富带了什么样 的巨变。 从国家统计局的统计年鉴和年报中不难知道， 从2003年到2012年这十年中，全国城镇的销售出的 商品住房共有67.258亿平方米，销售的住房套数约 有6460万套。如果按照九八房改的政策，其中的 85%，都应该按照经济适用房销售，也就是57.17亿 平方米的住房销售的价格都应该是经济适用房价。 但事实上，这十年全国仅仅只出售了大约3.2亿 平方米的经济适用房，甚至因为这几年全国“名符其 实”的保障性经适房（注：很多地方把拆迁安置房违 规计算在经适房的名下）大幅下滑， 2011—2012年 国家统计局已不再公布经适房销售的总量。 上述内容告诉我们，正是由于国务院2003年的 18号文件，使54亿平方米左右本来应该作为经济适 用房供应市场的住房，变成了开发商高价的商品 房。若全国城镇普通商品住房和经济适用房的价差 按2500元计算（大中城市这两者差价可高达上万甚 至数万元，但全国平均差价没有这么高），就相当 于全国买房的城镇居民这十年多掏了13.5万亿元。 平均每套买房人，为此多掏了25万元左右。 实际上，城镇居民这13.5万亿元被豪夺的财 富，还只是当时新一届国务院班子在刚上台数月就 匆忙推行的“二次房改”前十年的“政绩”。如果今后我 们依然还是“萧规曹随”，到2020年，中国的城镇居 民可能为买房而多付出的财富，在未来的8年中将会 出现实打实的“倍增”。今年房地产政策“空窗期”所导 致的房价新一轮暴涨，就已经预示了这一点。 这就是“政策之变”的威力。它给中国数亿城镇居 民带来的影响，要超过任何收入分配的改革、工资 的大幅提高，以及社会保障的全面提升。在人民日 报前两天在其刊登的“收入分配”专题报道中，一位无 锡工人的感叹尤其引人深思：提高居民收入，光涨 工资哪行？让老百姓兜里有钱，关键是国家能管好 住房、教育、看病这些“大事儿”！ 所以，把引发几亿城镇居民财富和生活质量发 生“翻天覆地”变化、使整个中国的房地产市场和住房 政策“颠倒乾坤”的2003年国务院的18号文件（《国 务院关于促进房地产市场持续健康发展的通 知》），作为中国“二次房改”的标志，“实至名归， 名符其实”。
   
   
   
   
   
   
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